Segmentul logistic, inca in atentia investitorilor

Din punct de vedere al potentialulu de dezvoltare a segmentului de spatii logistice, Bucurestiul se inscrie intre orasele in care inca exista oportunitati de dezvoltare, estimandu-se ca stocul local ar mai putea sa creasca putin peste 1.000 metri patrati la mia de locuitori, potrivit celui mai recent studiu de piata realizat de compania internationala de consultanta imobiliara CB Richard Ellis.

Dintre orasele europene, cel mai mare potential il are Londra, cu 2.000 metri patrati de spatiu logistic la mia de locuitori, urmata de Varsovia, cu peste 1,500 metri patrati, Sofia, cu aproape 1.500 metri patrati si Praga, cu peste 1.200 metri patrati.

In acelasi timp, in Belgrad, Kiev si St. Petersburg, potentialul de dezvoltare pe acest segment este sub 500 metri patrati la mia de locuitori.

Stocul modern de spatii logistice livrate pe piata din Bucuresti insumeaza circa 310.000 metri patrati. Printre cele mai mari proiecte finalizate in ultimii doi ani se numara Cefin Logistics (faza a treia), Key Logistic Centre si Mercury Logistic Park, care totalizeaza 55.000 metri patrati. Cele mai multe dintre acestea pot oferi suprafete mari, de 10.000 pana la 25.000 metri patrati, adecvate in cea mai mare masura activitatii logistice. Cea mai dinamica zona, la nivel local, este periferia de vest a orasului, unde s-au dezvoltat mai multe proiecte mari de parcuri logistice si industriale.

Stocul local va creste in 2008 cu circa 150.000 metri patrati, cea mai mare parte a acestuia urmand a fi amplasata in zona de vest  orasului. Pentru cele mai multe spatii noi care vor fi date in folosinta in acest an au fost deja inchehiate contracte de pre-inchirere.

Cererea pe acest segment vine in cea mai mare masura din directia retailerilor si a companiilor de productie. Firmele locale devin tot mai interesate sa cumpere, mai degraba decat sa inchireze spatii industriale, avand in vedere ca spatiile de calitate sunt limitate si scoase pe piata la preturi speculative, se explica in studiu.

Nivelul mediu al chiriilor pentru spatii industriale amplasate in nordul si vestul Bucurestiului oscileaza intre 4,5 si sase euro pe metru patrat pe luna, in timp ce tranzactiile de preinchirere se incheie pentru 4-4,5 euro pe metru patrat pe luna. In zone de mai mic interes pentru dezvoltatorii de logistice, cum sunt estul si sudul Bucurestiului, chiriile variaza intre 2,5 si 3,5 euro pe metru patrat pe luna. Spatiile industriale moderne cu suprafete de pana la 5.000 metri patrati pot fi achizitionate pentru preturi intre 450 si 600 de euro pe metru patrat, randamentul unei astfel de tranzactii fiind de circa 8%.

Potrivit specialistilor CBRE, in Romania, extinderea retelelor de retail contribuie cu 27,78% la dezvoltaarea pietei de distributie si, implicita, la extinderea spatiilor logistice. Media europeana (EU 25) este de 29,83%. Cel mai mare impact in dezvoltarea retelelor logistice de distributie a retailului il inregisreaza Irlanda, cu 33,6%, urmata de Franta, cu 32,48% si Italia, cu 31,25%, in timp ce majoritatea tarilor din Europa centrala si de est se plaseaza sub Romania, in Bulgaria extinderea retelelor de retail avand o contributie de numai 15,28% in dezvoltarea segmentului de distributie.

De asemenea, Romania se plaseaza in prezent intre tarile cu cel mai scazut stoc de spatii de retail. Spatiile existente, cele in curs de construire si cele care sunt doar la stadiul de plan nu insumeaza, deocamdata mai mult de un milion de metri patrati. Majoritaatea tarilor din regiunea est-central europeana se gasesc in aceeasi situatie, Serbia, Bulgaria, Croatia, Lituania sau Letonia avand stocul si mai mici decat Romnaia. In Cehia si Ungaria stocul de spatii de retail se apropie de doua milione metri patrati. Cele mai dezvoltate tari europene sunt, din acest punct de vedere, Marea Britanie (peste 20 milioane metri patrati), Franta (peste 15 milioane metri patrati) si Germania (peste zece milioane metri patrati).

La nivel european, exista in total 91 milioane metri patrati de spatiu comercial, 30 milioane metri patrati de astfel de spatii in constructie pana in 2010 si planuri pentru inca 11 milioane metri patrati.

Un element cheie in dezvoltarea retelei de spatii logistice din Romania il reprezinta si infrastructura de transport. Reteaua de autostrazi din Romania este in prezent una din cele mai putin dezvoltate din Uniunea Europeana, dar exista o serie de proiecte in derulare. Pana in 2014 ar trebui finalizata autostrada A1 Bucuresti-Pitesti, aceasta urmand a face legatura cu Ungaria, la Arad. Autostrada A2 Bucuresti-Constanta ar trebui finalizata in 2010. Pentru autostradaa A3 Brasov-Oradea  lucrarile de constructie au demarat in 2008  si urmeaza a fi incheiate, in cea maia mare parte, in 2013. In 2008 este planificata demararea constructiei autostrazii A4 care va face legatura intre Targu Mures si Iasi, iar autostrada A5, care va face legatura intre Ploiesti si granita cu Republica Moldova, este in prezent la stadiul de plan dar ar trebui finalizata pana in 2016. Studiul CBRE remarca o lipsa de interes pentru construirea de legaturi cu Ucraina sau Bulgarai si Turcia.

Studiul CBRE claseaza Romania in a doua categorie, din trei, in ceea ce priveste dezvoltarea pe segmentul logistic. Pe aceeasi pozitie se gasesc Slovenia, Croatia, Serbia, Bulgaria, Grecia si Turcia, in timp ce Polonia, Cehia, Slovacia si Ungaria fac parte din prima categorie, fiind piete in plina dezvoltare. Cea mai slaba dezvoltare din acest punct de vedere se inregistreaza in Rusia si Ucraina.