2007 - boom imobiliar pentru developeri

2007 - boom imobiliar pentru developeri - Partea I

Tinta investitiilor imobiliare din urmatorii doi - trei ani vor fi, fara indoiala, marile ansambluri rezidentiale din Capitala si din marile orase. Accesul la credite cu dobanzi din ce in ce mai mici si cererea foarte mare de locuinte noi inseamna profituri atractive pentru dezvoltatori, care nu puteau rata o asemenea mega-afacere.

Expertii nostri preconizeaza segmentului rezidential o dezvoltare rapida, dezvoltare ce va fi sustinuta de cresterea economica a Romaniei si accesului persoanelor de clasa medie la creditele ipotecare. Mai mult, lipsa spatiilor locative de calitate de pe piata va conduce la accentuarea cererii pentru apartamentele de clasa medie si peste medie. O mare parte din persoanele care in acest moment dispun de o locuinta in blocurile vechi doresc un apartament intr-un imobil nou construit, singurul impediment fiind oferta, care in acest moment este foarte redusa pe acest segment. Segmentul rezidential este in prezent unul dintre cele mai bine dezvoltate ale pietei imobiliare locale, proiectele anuntate pentru acest an fiind de ordinul sutelor de milioane de euro.
Achizitionarea unui apartament intr-un ansamblu rezidential nou reprezinta o investitie profitabila deoarece poate genera castiguri atat din chirii, cat si din cresterea valorii de piata a proprietatilor. Acest lucru se poate intampla mai ales daca viitorul proprietar se va orienta catre apartamente cu una sau doua camere, care sunt mai usor de inchiriat.
De asemenea, este de preferat ca apartamentele sa faca parte din cadrul unor ansambluri rezidentiale care ofera cele mai tentante facilitati pentru un viitor chirias, deoarece nevoile acestuia difera de acelea ale unui proprietar.
Datorita faptului ca se pot contracta inca din faza de proiect, aceste imobile reprezinta in momentul actual o alternativa ce poate aduce un beneficiu destul de mare, chiar si prin revanzarea lui odata cu finalizarea proiectului, profitul fiind de aproximativ 15% pe an. Trebuie sa recunoastem ca noile apartamente din cadrul ansamblurilor rezidentiale sunt mult mai bine compartimentate, ofera mult mai multe facilitati, sunt gandite pentru a gestiona mult mai usor costurile de intretinere. Gradinitele, prezenta unui supermarket, a cabinetelor medicale sau a garajului reprezinta numai cateva dintre atuurile acestora comparativ cu apartamentele din cartierele-dormitor construite in anii ’70-’90 ce necesita reparatii precum schimbarea instalatiilor de apa si gaze, izolarea termica si fonica etc.

Cerere versus oferta
In acest moment, cererea de pe piata rezidentiala depaseste cu mult oferta si ritmul de livrare al proiectelor noi, care ajung pana la 5000 de unitati rezidentiale anual. De asemenea, majorarea puterii de cumparare creeaza ideea de crestere a cererilor inregistrate de catre clasa de mijloc, motiv pentru care pe piata s-au lansat si proiecte care se adreseaza acestui segment: acesta este cazul NeoPeninsula, Vitan Platinum Towers, West Park, Edenia si Jupiter.
Si in cazul segmentului de lux discutam despre o cerere mare, pe care oferta existenta in acest moment nu o poate satisface. Marea majoritate a imobilelor disponibile in acest moment pe piata sunt in unitati renovate, situate in cladiri vechi, dar care nu dispun de facilitatile, utilitatile si siguranta unui imobil nou. Cu toate acestea, faptul ca nu exista alternative a dus la o majorare a preturilor cu 10-15%, numai in ultimele 6 luni. Expertii nostri preconizeaza mentinerea acelorasi tendinte pentru urmatorii 2 ani, cu toate ca dezvoltatorii imobiliari au anuntat ca pana in anul 2008 vor fi finalizate 650 unitati rezidentiale pe acest segment.

Targetul proiectelor noi: clientii de lux si cei care apartin clasei medii
Calitatea, siguranta, finisajele si statutul social al vecinilor de bloc au inceput sa capete o importanta foarte mare in momentul luarii deciziei de achizitie al unei locuinte. De asemenea, izolarea termica si fonica sunt la fel de importante. Dezvoltatorii au mizat exact pe aceste necesitati ale cumparatorilor, noile ansambluri rezidentiale disponibile in acest moment pe piata intrunind toate aceste conditii, motiv pentru care au si un randament foarte bun.
Comparativ cu preturile ce trebuie platite pentru apartamentele din blocurile vechi, situate in cartierele-dormitor ale Capitalei ce au ajuns la 800-1.100 de euro pe metrul patrat, preturile imobilelor noi sunt mult mai accesibile: pot porni de la 950 euro pe metrul patrat si pot ajunge pana la 2500 euro pe metrul patrat (la care se adauga TVA-ul de 19%), in functie de clasa careia se adreseaza respectivul proiect. Desi au fost anuntate mai multe proiecte rezidentiale, preturile locuintelor sunt in mare parte influentate de costul materiilor prime, a manoperei si a terenului.

Zonele preferate de dezvoltatori pentru proiectele noi
Date fiind costurile foarte mari si suprafetele foarte mici existente la ora actuala in centrul Capitalei, este de la sine inteles ca astfel de ansambluri rezidentiale nu vor fi dezvoltate in "buricul targului”. Cele mai centrale ansambluri de acest tip sunt cele situate pe fostele platforme industriale, cum este cazul proiectelor Sema Park si Esplanada.
Totusi, constructia de noi proiecte continua si in zone din afara Bucurestiului, precum Ionescu-Sisesti, Pipera, Otopeni, Corbeanca sau Mogosoaia, dar si in locatii periferice ale Capitalei, unde nu au mai fost dezvoltate proiecte rezidentiale de acest tip pana acum: Dristor, Militari, Berceni, Colentina sau Pajura.
Cea mai cautata zona pentru locuinte ramane cea de nord, unde cele mai mici preturi se situeaza in jurul valorii de 1100 de euro pe metrul patrat construit, la care se adauga, evident, TVA-ul. Acesta preferinta a dezvoltatorilor ar putea fi explicata si de faptul ca zona este favorizata de viitoarea autostrada Bucuresti-Brasov, de prezenta autostrazii catre Valea Prahovei si de apropierea padurilor si a aeroportului.
Indiferent de zona in care se va desfasura proiectul si de valoarea investitiei, profitul este garantat.

Baneasa Residential - 1% din suprafata Capitalei
Situat in zona de nord, in apropierea Aeroportului Henri Coanda, pe o suprafata de 221 de hectare, proiectul Baneasa este egal ca si intindere cu 1% din suprafata Capitalei. "Banasa City” este proiectul pentru a carui realizare este necesara o investitie de 1,2 miliarde de euro, suma ce il face unic in Romania si in Europa de Est. Ansamblul este dezvoltat de Baneasa Investments si intruneste toate standardele de calitate.
Proiectul va cuprinde trei zone: una rezidentiala, ce va insuma 3000 de locuinte, un parc modern tehnologic - ce va acoperi 12 ha (din care 160.000 mp vor fi destinati spatiilor de birouri) si o arie comerciala de 170.000 mp.
Lucrarile au inceput anul trecut, primele blocuri de locuinte fiind in curs de finalizare (se lucreaza la finisaje), o parte din aria comerciala este deja data in folosinta, iar tot proiectul are termen de finalizare anul 2015. Infrastructura va fi de 30 de ha, accesul se va realiza prin 12 puncte principale, iar preturile pe metrul patrat pornesc de la 1500 euro si ajung pana la 2500 euro, la care se adauga valoarea TVA-ului.

NeoPeninsula, cel mai spectaculos proiect imobiliar din Bucuresti
Neocity Group Romania este dezvoltatorul proiectului rezidential NeoPeninsula, al carui agent exclusiv este compania Euroest Invest. Ansamblul beneficiaza de o pozitie unica in estul Capitalei, fiind marginit la est si nord de Raul Colentina si Lacul Fundeni.
Investitia complexului se ridica la 300 milioane de euro, investitie-record in acest moment pentru un astfel de proiect, iar conceptul architectural al complexului a fost realizat de catre compania Proiect Bucuresti impreuna cu o reputata firma de profil din Israel.

Central Park
Central Park va aduce pe piata rezidentiala a Capitalei, pana in septembrie 2007, 454 de apartamente noi. Complexul este compus din trei blocuri cu cate 10 si 11 etaje, situate in zona Stefan cel Mare - Barbu Vacarescu, langa Parcul Circului.
Acesta se desfasoara pe o suprafata de 28.000 mp, din care 14.000 mp reprezinta suprafata parcului privat, si presupune o investitie de aproximativ 50 milioane de euro. Agentul exclusiv al proiectului este Colliers International, actionarul majoritar al dezvoltatorului este firma Central Residential Park, iar actionarul majoritar al dezvoltatorilor este grupul de firme Niro. Pretul unui metru patrat este cuprins intre 1300 si 1446 euro/mp.

2007 - boom imobiliar pentru developeri - Partea I

Asmita Garden
Sustinuta de o investitie de aproximativ 100 milioane de euro, constructia proiectului a fost demarata in urma cu putin timp de catre dezvoltatorul imobiliar indian Asmita. Complexul este situat la intersectia soselei Mihai Bravu cu Splaiul Independentei si insumeaza 7 cladiri cu 16, 20 si 24 de etaje, ce vor totaliza 788 de apartamente. Suprafata totala pe care se va dezvolta proiectul insumeaza 27.000 mp, iar locatarii acestuia urmeaza sa aiba la dispozitie 823 de locuri de parcare.
Prima parte a proiectului va fi finalizata in septembrie 2008, moment in care vor fi livrate trei cladiri cu 328 de apartamente. Urmatoarele patru cladiri vor fi date in folosinta in mai 2009. Preturile pornesc de la 950 euro, la care se adauga TVA-ul. Un supermarket, o banca, o gradinita, un salon de infrumusetare, o curatatorie ecologica, o sala de fitness si un restaurant. Acestea vor fi facilitatile de care se vor bucura viitorii locatari ai complexului Asmita Garden.

Liziera Residence
Ferco Investments va dezvolta in apropierea Scolii Americane proiectul ce poarta numele de Liziera Residence. Acesta presupune o investitie de 35 milioane de euro si este pe Soseaua Pipera – Tunari. Intreg proiectul are termen de finalizare anul 2008 si se va desfasura pe o suprafata de 52.000 mp.
Complexul va dispune si de o parcare subterana, cu o capacitate de 267 de locuri, un centru comercial, un club de fitness si spatii de joaca pentru copii. Pretul de achizitie porneste de la 1300 euro/mp si poate ajunge pana la 1400 euro/mo, la care se adauga valoarea TVA-ului.

InCity Residence
Anchor Grup, compania care detine centrele comerciale Bucuresti Mall si Plaza Romania, si Summa, o companie internationala de constructii, vor dezvolta impreuna un proiect de anvergura, a carui investitie insumeaza aproximativ 80 milioane de euro.
InCity Residence este situat pe Calea Dudesti si va pune le dipozitia doritorilor aproximativ 500 de apartamente: garsoniere, apartamente cu 2-5 camere si duplexuri. Complexul va fi format din patru cladiri ce se vor desfasura pe P+17 etaje, iar apartamentele existente aici vor avea suprafetele cuprinse intre 50 si 250 mp. Noul complex InCity va pune la dispozitia locatarilor o parcare subterana de 600 locuri, acces securizat, sala de fitness, teren de squash, parcuri, piscina acoperita, gradinita, cresa, shopping center, fitness center, restaurante, precum si spatii verzi si parcuri.
Constructia InCity Residences va incepe in luna august a acestui an si se va finaliza in prima jumatate a anului 2008.
Emerald Residences este proiectul dezvoltat de catre Brooklyn Investments si Summa, in apropierea reputatului club Bamboo, a carui investitie se ridica la 45 milioane de euro. Complexul este localizat in zona Floreasca si va cuprinde 12 imobile cu 2, 10 si 12 etaje, ce vor insuma 280 de apartamente, ce se vor desfasura pe o suprafata de 45.000 mp.
Constructia acestuia a fost demarata in luna iunie, urmand ca ultimele finisaje sa se faca la sfarsitul anului 2007, conform termenului stabilit de catre dezvoltator. Pe langa faptul ca viitorii locatari vor dispune de locuri de parcare si de privelistea Lacului Tei, acestia vor putea beneficia chiar si de apartamente tip triplex, toate acestea pe langa facilitatile pe care viitorii beneficiari vor incepe sa se deprinda: teren de squash, gradina interioara, precum si de sala de fitness.

Sema Park
In acest moment, Sema Park reprezinta cel mai mare proiect imobiliar integrat din interiorul Bucurestiului, din punctul de vedere al suprafetei. River Invest construieste pe locul fostei fabrici Semanatoarea un nou complex ce este format din zona comerciala, cladiri de birouri si un ansamblu rezidential. Dezvoltatorul intentioneaza sa construiasca aproximativ 1.200 de locuinte dispuse in blocuri cu patru si cinci etaje. Pretul de vanzare este estimat la peste 1.200 euro/mp. Dezvoltatorii estimeaza finalizarea intregului proiect in anul 2008, iar investitia totala este de aproximativ un miliard de euro.
Proiectul are o suprafata totala construita de 659.000 metri patrati, din care zona comerciala masoara numai 180.000 mp. Aici se va construi un mall de 105.000 metri patrati si un hotel de patru stele, cu 18 etaje. Centrul va dispune si de 14.500 de locuri de parcare, toate subterane.
Intre cladiri vor fi amenajate spatii verzi, dar se vor pastra in decor si copacii de 15-20 de metri inaltime, aflati acum pe terenul fostei fabrici.

Planorama
Complexul se va desfasura pe o suprafata de 18.000 mp si este format din patru blocuri, cu cate 15 etaje, ce sunt situate in Colentina. Acestea insumeaza 1.104 locuinte ce urmeaza a fi finalizate in anul 2007. Oferta este compusa din garsoniere, apartamente cu doua si trei camere si penthouse-uri. Si in cazul acestui proiect, dezvoltatorii (Euro Habitat Israel) vor pune la dispozitia viitorilor locatari piscina acoprita, club privat si sala de sport, dar si locuri de joaca pentru copii si supermarket. Preturile pornesc de la 900 de euro, la care se adauga TVA-ul.

West Park
Rom Canada Group va dezvolta pe o suprafata de 30.000 mp, in cartierul Militari, in apropierea Lacului Dambovita, un ansamblu rezidential ce este format din 10 blocuri cu cate sapte etaje. Acestea vor cuprinde 488 de apartamente, care urmeaza sa fie finalizate pana in 2009, iar investitia se ridica la aproximativ 30 milioane de euro. Preturile sunt undeva in jurul valorii de 1000 euro pe metrul patrat, iar printre facilitatile puse la dispozitie de catre dezvoltatori regasim piscina, minimarketul, gradinita si clubul privat.

Jupiter
Noul complex rezidential Jupiter va oferi calitate, confort si preturi accesibile. Toate acestea intr-o locatie la numai cateva minute de Piata Unirii: discutam despre un ansamblu situat in Sudul Capitalei, intre Parcul Tineretului si Lacul Vacaresti, ce se va desfasura pe o suprafata de 7000 mp.
Complexul este format din trei blocuri cu pana la 11 etaje, ce cuprinde 196 de apartamente de 2 si trei camere, iar firma Real Construction Companies Group este antreprenorul proiectului. Apartamentele de doua camere vor avea suprafete cuprinse intre 73 si 77 metri patrati, cele cu trei camere vor masura intre 95 si 99 mp, iar termenul de finalizare este luna iunie a anului urmator.
Parcarile, terenul de fotbal si de tenis, terenurile de joaca pentru copii si spatiile verzi amenajate, alaturi de accesul pe baza de cartela magnetica si paza, sunt numai cateva dintre atuurile de care va beneficia viitorii locatari ai complexului.

Vitan Platinum Towers
Grupul Platinum va costrui in urmatorii doi ani 300 de apartamente noi, destinate clasei de mijloc, al carui agent exclusiv va fi compania Eurisko. Ansamblul rezidential va fi construit pe o suprafata de 6.500 metri patrati si 10.000 metri patrati in subteran (parcare si depozite) si este situat in apropierea statiei de metrou Mihai Bravu, la numai cateva minute de Piata Unirii. Datorita amplasarii foarte bune, viitorii locatari vor beneficia de acces facil atat la Parcul Tineretului cat si la Parcul Olimpia, dar mai ales la mijloacele de transport in comun.
Doua dintre blocuri vor avea 14 niveluri, iar al treilea si al patrulea vor avea 16, respectiv 12 niveluri. Apartamentele cuprinse de catre acestea vor fi cu 2, 3 si 4 camere si vor beneficia de locuri de parcare, care nu sunt incluse in pretul apartamentului.
Proiectarea complexului a fost facuta de catre "Romproiect Bucuresti” si "Israel David Engineers”, antreprenorul acestuia nefiind inca anuntat.

Articol preluat din revista EuroInvest nr. 33, Decembrie-Ianuarie 2007, editata de agentia imobiliara Euroest Invest