|
|
2007 - boom imobiliar pentru developeri - Partea I
Tinta investitiilor imobiliare din urmatorii doi - trei ani vor fi, fara indoiala, marile ansambluri rezidentiale din Capitala si din marile orase. Accesul la credite cu dobanzi din ce in ce mai mici si cererea foarte mare de locuinte noi inseamna profituri atractive pentru dezvoltatori, care nu puteau rata o asemenea mega-afacere.
Expertii nostri preconizeaza segmentului rezidential o dezvoltare rapida, dezvoltare ce va fi sustinuta de cresterea economica a Romaniei si accesului persoanelor de clasa medie la creditele ipotecare. Mai mult, lipsa spatiilor locative de calitate de pe piata va conduce la accentuarea cererii pentru apartamentele de clasa medie si peste medie. O mare parte din persoanele care in acest moment dispun de o locuinta in blocurile vechi doresc un apartament intr-un imobil nou construit, singurul impediment fiind oferta, care in acest moment este foarte redusa pe acest segment. Segmentul rezidential este in prezent unul dintre cele mai bine dezvoltate ale pietei imobiliare locale, proiectele anuntate pentru acest an fiind de ordinul sutelor de milioane de euro.
Achizitionarea unui apartament intr-un ansamblu rezidential nou reprezinta o investitie profitabila deoarece poate genera castiguri atat din chirii, cat si din cresterea valorii de piata a proprietatilor. Acest lucru se poate intampla mai ales daca viitorul proprietar se va orienta catre apartamente cu una sau doua camere, care sunt mai usor de inchiriat.
De asemenea, este de preferat ca apartamentele sa faca parte din cadrul unor ansambluri rezidentiale care ofera cele mai tentante facilitati pentru un viitor chirias, deoarece nevoile acestuia difera de acelea ale unui proprietar.
Datorita faptului ca se pot contracta inca din faza de proiect, aceste imobile reprezinta in momentul actual o alternativa ce poate aduce un beneficiu destul de mare, chiar si prin revanzarea lui odata cu finalizarea proiectului, profitul fiind de aproximativ 15% pe an. Trebuie sa recunoastem ca noile apartamente din cadrul ansamblurilor rezidentiale sunt mult mai bine compartimentate, ofera mult mai multe facilitati, sunt gandite pentru a gestiona mult mai usor costurile de intretinere. Gradinitele, prezenta unui supermarket, a cabinetelor medicale sau a garajului reprezinta numai cateva dintre atuurile acestora comparativ cu apartamentele din cartierele-dormitor construite in anii ’70-’90 ce necesita reparatii precum schimbarea instalatiilor de apa si gaze, izolarea termica si fonica etc.
Cerere versus oferta
In acest moment, cererea de pe piata rezidentiala depaseste cu mult oferta si ritmul de livrare al proiectelor noi, care ajung pana la 5000 de unitati rezidentiale anual. De asemenea, majorarea puterii de cumparare creeaza ideea de crestere a cererilor inregistrate de catre clasa de mijloc, motiv pentru care pe piata s-au lansat si proiecte care se adreseaza acestui segment: acesta este cazul NeoPeninsula, Vitan Platinum Towers, West Park, Edenia si Jupiter.
Si in cazul segmentului de lux discutam despre o cerere mare, pe care oferta existenta in acest moment nu o poate satisface. Marea majoritate a imobilelor disponibile in acest moment pe piata sunt in unitati renovate, situate in cladiri vechi, dar care nu dispun de facilitatile, utilitatile si siguranta unui imobil nou. Cu toate acestea, faptul ca nu exista alternative a dus la o majorare a preturilor cu 10-15%, numai in ultimele 6 luni. Expertii nostri preconizeaza mentinerea acelorasi tendinte pentru urmatorii 2 ani, cu toate ca dezvoltatorii imobiliari au anuntat ca pana in anul 2008 vor fi finalizate 650 unitati rezidentiale pe acest segment.
Targetul proiectelor noi: clientii de lux si cei care apartin clasei medii
Calitatea, siguranta, finisajele si statutul social al vecinilor de bloc au inceput sa capete o importanta foarte mare in momentul luarii deciziei de achizitie al unei locuinte. De asemenea, izolarea termica si fonica sunt la fel de importante. Dezvoltatorii au mizat exact pe aceste necesitati ale cumparatorilor, noile ansambluri rezidentiale disponibile in acest moment pe piata intrunind toate aceste conditii, motiv pentru care au si un randament foarte bun.
Comparativ cu preturile ce trebuie platite pentru apartamentele din blocurile vechi, situate in cartierele-dormitor ale Capitalei ce au ajuns la 800-1.100 de euro pe metrul patrat, preturile imobilelor noi sunt mult mai accesibile: pot porni de la 950 euro pe metrul patrat si pot ajunge pana la 2500 euro pe metrul patrat (la care se adauga TVA-ul de 19%), in functie de clasa careia se adreseaza respectivul proiect. Desi au fost anuntate mai multe proiecte rezidentiale, preturile locuintelor sunt in mare parte influentate de costul materiilor prime, a manoperei si a terenului.
Zonele preferate de dezvoltatori pentru proiectele noi
Date fiind costurile foarte mari si suprafetele foarte mici existente la ora actuala in centrul Capitalei, este de la sine inteles ca astfel de ansambluri rezidentiale nu vor fi dezvoltate in "buricul targului”. Cele mai centrale ansambluri de acest tip sunt cele situate pe fostele platforme industriale, cum este cazul proiectelor Sema Park si Esplanada.
Totusi, constructia de noi proiecte continua si in zone din afara Bucurestiului, precum Ionescu-Sisesti, Pipera, Otopeni, Corbeanca sau Mogosoaia, dar si in locatii periferice ale Capitalei, unde nu au mai fost dezvoltate proiecte rezidentiale de acest tip pana acum: Dristor, Militari, Berceni, Colentina sau Pajura.
Cea mai cautata zona pentru locuinte ramane cea de nord, unde cele mai mici preturi se situeaza in jurul valorii de 1100 de euro pe metrul patrat construit, la care se adauga, evident, TVA-ul. Acesta preferinta a dezvoltatorilor ar putea fi explicata si de faptul ca zona este favorizata de viitoarea autostrada Bucuresti-Brasov, de prezenta autostrazii catre Valea Prahovei si de apropierea padurilor si a aeroportului.
Indiferent de zona in care se va desfasura proiectul si de valoarea investitiei, profitul este garantat.
Baneasa Residential - 1% din suprafata Capitalei
Situat in zona de nord, in apropierea Aeroportului Henri Coanda, pe o suprafata de 221 de hectare, proiectul Baneasa este egal ca si intindere cu 1% din suprafata Capitalei. "Banasa City” este proiectul pentru a carui realizare este necesara o investitie de 1,2 miliarde de euro, suma ce il face unic in Romania si in Europa de Est. Ansamblul este dezvoltat de Baneasa Investments si intruneste toate standardele de calitate.
Proiectul va cuprinde trei zone: una rezidentiala, ce va insuma 3000 de locuinte, un parc modern tehnologic - ce va acoperi 12 ha (din care 160.000 mp vor fi destinati spatiilor de birouri) si o arie comerciala de 170.000 mp.
Lucrarile au inceput anul trecut, primele blocuri de locuinte fiind in curs de finalizare (se lucreaza la finisaje), o parte din aria comerciala este deja data in folosinta, iar tot proiectul are termen de finalizare anul 2015. Infrastructura va fi de 30 de ha, accesul se va realiza prin 12 puncte principale, iar preturile pe metrul patrat pornesc de la 1500 euro si ajung pana la 2500 euro, la care se adauga valoarea TVA-ului.
NeoPeninsula, cel mai spectaculos proiect imobiliar din Bucuresti
Neocity Group Romania este dezvoltatorul proiectului rezidential NeoPeninsula, al carui agent exclusiv este compania Euroest Invest. Ansamblul beneficiaza de o pozitie unica in estul Capitalei, fiind marginit la est si nord de Raul Colentina si Lacul Fundeni.
Investitia complexului se ridica la 300 milioane de euro, investitie-record in acest moment pentru un astfel de proiect, iar conceptul architectural al complexului a fost realizat de catre compania Proiect Bucuresti impreuna cu o reputata firma de profil din Israel.
Central Park
Central Park va aduce pe piata rezidentiala a Capitalei, pana in septembrie 2007, 454 de apartamente noi. Complexul este compus din trei blocuri cu cate 10 si 11 etaje, situate in zona Stefan cel Mare - Barbu Vacarescu, langa Parcul Circului.
Acesta se desfasoara pe o suprafata de 28.000 mp, din care 14.000 mp reprezinta suprafata parcului privat, si presupune o investitie de aproximativ 50 milioane de euro. Agentul exclusiv al proiectului este Colliers International, actionarul majoritar al dezvoltatorului este firma Central Residential Park, iar actionarul majoritar al dezvoltatorilor este grupul de firme Niro. Pretul unui metru patrat este cuprins intre 1300 si 1446 euro/mp.
|
POSTEAZA COMENTARIU
Adauga comentariul tau aici. BizCity nu este responsabil pentru acuratetea informatiilor din comentariile postate de cititori. Ne rezervam dreptul de a selecta comentariile.